核心观点：2024年5月，"517"楼市新政落地，百城首套房平均商贷利率降至 3.45%，二套平均利率降至 3.90%。2024年9月下旬，中央及地方住房支持政策密集出台，有效提振市场信心，带动市场活跃度提高。贝壳研究院数据显示，2024年国庆假期，重点50城新房、二手房日均交易量同比均大幅增长，一线城市修复最显著。前瞻指标看，代表交易预期的KMI指数以及代表价格预期的景气指数均改善，预计后期交易量继续增长。随着市场交易的修复，业主和客户的积极心态变化将被不断强化，市场有望进入筑底企稳阶段。
1.中央定调"止跌回稳"，地方快速落地细则
2024年9月24日央行等机构召开新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展的相关举措，明确降息降准、降存量房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例为15%。9月26日中央政治局会议明确"要促进房地产市场止跌回稳"，并指出"要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。"
此后央行落地降准0.5个百分点，广州全面取消限购，上海、深圳、北京均在国庆前落地细则，优化限购限贷、缩短增值税免征年限、取消非普通住房标准等。
2.政策激励效果释放，市场交易明显修复
从政策生效机制看，放松限购、降首付、降利率等政策可以有效降低购房资格门槛及资金成本，有利于改善市场预期，促进住房需求释放。从实际效果看，政策快速生效，新房和二手房的交易量均快速增长。具体来看：
客户看房活跃度提高。贝壳研究院监测数据显示，2024年国庆假期，重点50城二手房日均带看量同比增长43%，绝对规模是近四年峰值，其中一线、二线、三四线城市带看量分别增长50%、40%、43%。
图：国庆假期重点50城二手房日均带看量
数据来源：贝壳研究院
十一期间，二手房交易量接近去年同期二倍。贝壳研究院监测数据显示，2024年国庆假期，重点50城二手房日均交易量同比增长98%。分能级来看，一线城市叠加限购限贷政策优化等影响，修复力度最大，十一期间二手房日均交易量同比增长212%，其中深圳同比增长489%；北京同比增速超过200%，上海同比增速超过150%。二线、三四线城市二手房交易量同比分别增长78%、93%，杭州、厦门、东莞等城市增速突出。
图：国庆假期重点50城二手房日均交易量
数据来源：贝壳研究院
与去年同期、今年9月相比，十一期间新房交易量也出现大幅增长。贝壳研究院监测数据显示，2024年国庆假期，重点50城新房日均交易量同比增长65%。分能级来看，一线城市同比增长120%；其中深圳、北京、广州同比增速分别达到了261%、153%、108%。二线、三四线城市新房交易量同比分别增长64%、39%，杭州、东莞、嘉兴、厦门等城市同比增速突出。与2024年9月日均水平相比，重点50城在十一期间的日均交易量增长335%，其中一线、二线城市的增速分别达到了322%、355%，三四线城市的增速为275%。
图：国庆假期重点50城新房日均交易量
数据来源：贝壳研究院
3.预期改善，市场有望筑底
政策对市场的激励效果可以说是市场筑底的良性开局，经济刺激政策仍在不断加码，房地产政策全面落实，政策环境宽松向好。调研显示，本轮政策对客户入场信心有较大提升，业主也不再大幅降价。前瞻指标也在修复：
1)KMI指数：代表市场交易信心，在10月第一周升至扩张区间。新房KMI指数在10月第一周达到了60，较9月增长22，较去年同期增长15；二手房KMI指数为54，较9月增长19，较去年同期增长14。随着KMI指数出现修复，预计短期市场交易量仍有上行空间。
2)景气指数：代表市场价格预期，在10月第一周升至10.7，为今年三月以来的最高水平，较9月增长2.3，较去年同期增长0.2。景气指数回升，显示出业主信心正在修复。随着市场交易的修复，业主和客户的积极心态变化将被不断强化，市场有望进入筑底企稳阶段。
注：1、本文中新房交易量为新房认购量。2、国庆假期期间，新房、二手房交易量按照日均水平统计。其中2021年、2022年、2024年统计日期为10月1日至10月7日，2023年统计日期为10月1日至10月6日。3、重点50城包括北京、上海、广州、深圳、天津、石家庄、杭州、南京、合肥、苏州、无锡、宁波、福州、厦门、东莞、佛山、重庆、成都、昆明、西安、郑州、济南、青岛、武汉、长沙、南昌、哈尔滨、长春、沈阳、大连、南通、常州、芜湖、嘉兴、绍兴、温州、泉州、惠州、中山、珠海、呼和浩特、银川、兰州、太原、廊坊、洛阳、徐州、烟台、贵阳、绵阳。